Como integralizar capital social com bem imóvel em sociedade LTDA
Quando o assunto é abertura de empresas, um ponto que os nossos clientes sempre têm muitas dúvidas é o de como integralizar capital social com bem imóvel na sociedade ltda
Essa é uma parte muito importante da constituição da empresa, mas não é todo empresário que entende o que isso significa.
Então, como sempre compartilhamos conteúdos para ajudar você a entender cada vez mais sobre esse universo, hoje vamos falar sobre como integralizar capital social com bens imóveis.
Portanto, fique com a gente nesse conteúdo para tirar todas as suas dúvidas sobre integralização de capital social com bem imóvel na sociedade ltda . Esse tema é de grande relevancia no mundo dos negócios.
Tanto na constituição de sociedades, quanto em posteriores aumentos de capital, pode haver a integralização de capital subscrito, mediante a conferência/entrega de bens de qualquer espécie, desde que sejam suscetíveis de avaliação em dinheiro
Na transferência de bens móveis ao capital social da sociedade completa-se pela simples entrega, enquanto na transferência de imóveis a lei destacou procedimento legal.
Assim sendo, é plenamente possível que a integralização do capital social ocorra por meio de imóveis indicados pelos sócios, de forma individualizada. Entretanto,, o mero registro na Junta Comercial não opera a transferência de propriedade à sociedade empresarial.
Para ocorrer a transferência, deve o título translativo ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis ao qual o imóvel está vinculado, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Deste modo, o registro perante a Junta Comercial referente a integralização de imóveis no capital social de determinada empresa não substitui a obrigatoriedade do registro na matrícula do imóvel.
Ou seja, a estipulação prevista no contrato social de integralização do capital social por meio de imóvel devidamente individualizado, indicado pelo sócio, por si, não opera a transferência de propriedade do bem. Ademais, a inscrição do ato constitutivo com tal disposição contratual, no Registro Público de Empresas Mercantis a cargo das Juntas Comerciais não se presta a tal finalidade – pelo contrário, destina-se apenas à constituição formal da sociedade empresarial.
Inclusive, nos termos do art. 64 da Lei 8.934/1994, que dispõe sobre o Registro Público de Empresas Mercantis, o contrato social, devidamente registrado na Junta Comercial, é documento hábil a ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para a transferência da propriedade. Logo, seria incoerente qualquer outra conclusão referente a obrigatoriedade do registro do título translativo no cartório competente.
Portanto, ausente o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o imóvel permanece na esfera patrimonial do proprietário originário.
Em outras palavras, para que se efetive a real transferência dos bens imóveis, necessário se faz levar ao Cartório de Registro de Imóveis competente o contrato social e/ou alteração contratual que determinou tal integralização, ocasião em que, após devidamente registrado, produzirá efeitos em relação a terceiros.
O rigor da norma se justifica, pois é sabido de todos, que muito se utiliza da pessoa jurídica para organização ou mesmo blindagem patrimonial, tendo em vista a sua personalidade jurídica própria. Por isso, deve haver maior rigidez quanto ao cumprimento dos requisitos legais de transferência de propriedade, a fim de proteger os terceiros de boa-fé que negociam com a pessoa jurídica e também com seus sócios.
Lembre-se, o momento de ganhar uma batalha é nos dias que a antecedem. Por isso, empre procure ajuda de um profissional para analisar as formas de integralização e seguir os procedimentos e com isso diminuir as chances de erro grosseiro desses.
Integralizar capital social com bem imóvel em sociedade LTDA. Incide ITBI?
Segundo o art. 156, § 2º da Constituição Federal, o ITBI;
não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”
Por conta da parte final desse artigo, sempre prevaleceu o entendimento de que a norma constitucional trazia uma “imunidade restrita”, afastando o ITBI na transmissão de imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, desde que a atividade preponderante da pessoa jurídica que recebeu os imóveis não fosse imobiliária (compra e venda ou locação de bens imóveis).
Contudo, com o julgamento do Recurso Extraordinário nº 796.376/SC pelo STF, o tema voltou à tona. O julgado tratou do alcance da imunidade tributária do ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, em realização de capital, quando houver o registro de reserva de capital em excesso ao valor do capital social subscrito.
Essa diferença, reserva de capital, geralmente, tem por objetivo evitar a diluição da participação de outros sócios, notadamente em casos em que o imóvel está sendo usado para adquirir participação societária de um negócio.
Decidiu, pois, a Suprema Corte, que o ITBI incide apenas sobre esse valor excedente, sendo que o valor limitado a parcela do imóvel suficiente à satisfação da integralização fica alcançado pela imunidade.
A decisão faz sentido se pensarmos que a parcela da reserva de capital normalmente representa uma operação onerosa de aquisição, que foge à tradicional formação do capital social.
Para imunizar a parcela do capital social, o voto vencedor se pautou na interpretação literal do dispositivo constitucional, ao apontar que a ressalva tratada no fim do art. 156, § 2º da CF – quando a atividade preponderante da adquirente for imobiliária – somente se aplica na transmissão de bens ou direitos decorrente de reorganização societária, ou seja, quando decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica. Apenas nesses casos é que a imunidade estaria condicionada à atividade do adquirente.
Assim, fica evidente no presente julgado o reconhecimento de uma imunidade incondicionada na transmissão de bens imóveis para integralização de capital social de pessoa jurídica, independentemente de sua atividade. Contudo, caso haja destinação de qualquer valor a reserva de capital, este não é alcançado pela imunidade, devendo ser pago o ITBI sobre a diferença.
Apesar disso, os municípios continuam a exigir o ITBI nessas operações, seja desconsiderando por completo o entendimento do STF, seja cobrando o ITBI sobre a diferença verificada entre o valor de mercado do bem e o valor do capital social (ou seja, imunizando apenas a parcela do capital social), ainda que parte do valor não tenha sido destinado a reserva de capital.
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