Quando o locador pode pedir o imóvel comercial?
Em primeiro lugar, é importante conhecer a Lei do Inquilinato, que determina tudo que deve estar presente nos contratos de aluguel. Saber o que ela diz sobre o contrato de aluguel de imóveis comerciais garante a segurança de ambas as partes envolvidas.
Como falamos, o contrato de aluguel comercial deve definir o tempo de duração da locação. A Lei do Inquilinato não diz qual é o prazo mínimo da vigência do contrato, mas o tempo estabelecido deve ser respeitado. O proprietário só pode pedir a desocupação do imóvel em algumas situações, como:
1- Fim do Contrato e Ausência de Ação Renovatória
Se o contrato comercial for por prazo determinado e o locatário não ingressar com a ação renovatória no prazo legal (entre 1 ano e 6 meses antes do término), o locador pode optar por não renovar o contrato e solicitar a desocupação ao final do prazo.
Importante: Se o locador não se manifestar e o locatário permanecer no imóvel, o contrato pode se transformar em prazo indeterminado.
2. Uso Próprio ou Familiar
Conforme o art. 52 da Lei do Inquilinato, o locador pode solicitar o imóvel ao final do contrato caso comprove que precisa do imóvel para:
Uso próprio;
Uso de ascendente ou descendente (pais, filhos, etc.).
3. Demolição ou Reforma Substancial
O locador também pode pedir a desocupação ao final do contrato se demonstrar que:
O imóvel será demolido;
Será feita uma reforma estrutural que impeça o uso do imóvel pelo locatário.
Nessa hipótese, é necessário comprovar as obras por meio de projetos e autorizações.
4. Inadimplência do Locatário
Se o locatário não pagar os aluguéis ou encargos, o locador pode ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento. Nesse caso, o locatário pode evitar a desocupação se quitar o débito em prazo legal (purgação da mora), salvo se já houver reincidência.
5. Quebra Contratual
O descumprimento de cláusulas contratuais, como sublocação sem autorização ou mudança de finalidade de uso do imóvel, também permite ao locador ingressar com uma ação de despejo.
6. Proposta Mais Vantajosa (Art. 72)
O locador pode recusar a renovação do contrato se apresentar uma proposta mais vantajosa de um terceiro interessado e oferecer ao locatário a possibilidade de igualar os termos.
Essas regras garantem ao inquilino o direito de manter suas atividades em um endereço fixo. Esse endereço é o ponto comercial, fundamental para o sucesso de um negócio. Afinal, se você tem um supermercado, por exemplo, pode acabar perdendo clientes se tiver que mudar de localização.
Também é importante lembrar que, para a Justiça, existe uma diferença entre “ponto comercial” e “imóvel”. O ponto comercial exige o desenvolvimento de uma atividade econômica no imóvel para existir. Com isso, o empresário tem o direito ao ponto comercial e o proprietário do imóvel tem o direito à propriedade.
Observações Importantes:
Prazo de Aviso: Em contratos por prazo indeterminado, o locador pode pedir o imóvel comercial sem justifcativa, mas deve conceder um prazo mínimo de 30 dias para a desocupação, conforme art. 57 da Lei do Inquilinato.
Indenização ao Locatário: Caso o locador solicite o imóvel sem fundamento válido e isso cause prejuízo ao locatário, pode ser discutido judicialmente o direito a indenização.
Em todas as situações, o locador deve seguir os trâmites legais e, quando necessário, ingressar com a ação adequada para garantir a desocupação do imóvel.
A proteção do ponto comercial
A legislação previu uma forma de proteger o ponto comercial dos locatários, e a eles franqueou meios para tanto.
Vamos ver o que a lei diz:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Caso o locatário preencha os requisitos acima, poderá ajuizar o que chamamos de ação renovatória e “forçar” o locatário a renovar o contrato.
Cuidados que o locatário deve ter
Uma diligência que poucos locatários tomam, mas que deveriam fazer, é inserir cláusula de vigência nos contratos de locação não residencial e, ainda, registrar tal contrato junto ao Cartório de Registo de Imóveis das circunscrição imobiliária competente.
O registro da locação e a aposição de cláusula de vigência impede que o locatário seja obrigado a deixar o imóvel antes de findado o prazo, caso haja sua alienação durante o período de locação.
FAQ: Respostas para perguntas frequentes sobre desocupação de imóvel
1- Quanto tempo o inquilino tem para desocupar o imóvel comercial?
A Lei do Inquilinato determina um prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, contados a partir do dia em que o proprietário notifica o inquilino que deseja encerrar o contrato.
2- O inquilino tem direito a desconto no aluguel em caso de reparos no imóvel comercial?
Se o prazo para os reparos em um imóvel alugado ultrapassar o limite de 10 dias, então o inquilino tem o direito de abater do aluguel o valor proporcional ao prazo excedente a esse limite. Esse direito está expresso no artigo 26 da Lei do Inquilinato.
3- Não tenho contrato de aluguel, quais são os meus direitos?
Mesmo que o inquilino alugue um apartamento sem um contrato de locação, os direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato seguem válidos. Dessa forma, o maior prejudicado em alugar sem contrato é o proprietário do imóvel.
Em resumo, como você pôde perceber, a Lei do Inquilinato tem como objetivo proteger o ponto comercial e garantir os direitos do locatário. E, se você está precisando de uma intermediadora durante o processo de locação para garantir que ambas as partes envolvidas não sejam prejudicadas, conte com nossos serviços.
Afinal, quando o locador pode pedir o imóvel comercial?
Em regra, como visto acima, o locador não pode pedir o imóvel antes do fim do prazo, sem obedecer os requisitos que estão na lei, e sequer pode alegar a promessa de pagamento de multa ou indenização, mesmo que haja cláusula contratual neste sentido. Isso porque, a prerrogativa de devolução do imóvel é somente do locatário, bastando que para isso ele pague a multa pactuada contratualmente.
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