Diferente de uma locação comercial comum, o contrato de locação de shopping center é um sistema jurídico híbrido e complexo. No Brasil, ele é regido primordialmente pelo Artigo 54 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que consagra a prevalência das condições livremente pactuadas. Para o lojista, isso significa que a autonomia da vontade é quase absoluta, o que exige uma análise cirúrgica antes da assinatura.
A celebração de um contrato de locação em shopping center envolve um conjunto de etapas prévias e operacionais que extrapolam a lógica da locação comercial tradicional. Trata-se de um modelo contratual complexo, estruturado para viabilizar a sustentabilidade econômica do empreendimento como um todo.
Esse conjunto de etapas e encargos evidencia que o contrato de locação em shopping center não se limita à cessão de espaço físico, mas configura uma relação empresarial estruturada, na qual a compreensão prévia das variáveis de custo é essencial para a tomada de decisão consciente e para a sustentabilidade do negócio no longo prazo.
Como advogada empresarial, vejo que muitos empreendedores enxergam o shopping apenas como um ponto de venda, quando, na verdade, eles estão entrando em uma sociedade de fato com o empreendedor imobiliário, onde os riscos são compartilhados, mas os benefícios são rigorosamente controlados.
1. A Natureza Jurídica do contrato de locação de shopping center: Contrato Atípico ou Locação Pura?
A motivação para ingressar nesta relação contratual é evidente: o Shopping Center simboliza um dos mais importantes centros mercantis da economia moderna. Ele oferece segurança, estacionamento, lazer e conveniência — fatores que o comércio de rua dificilmente consegue equalizar com a mesma eficiência.
Portanto, ao analisarmos esse contrato, não estamos diante de uma locação imobiliária pura e simples, mas de uma locação de natureza comercial atípica. O lojista não busca apenas um espaço, mas a inserção em um método de exploração comercial planejado.
A primeira grande discussão técnica envolvendo os contratos de shopping center diz respeito à sua natureza jurídica. Embora estejam expressamente mencionados na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), esses contratos não se enquadram, de forma plena, no conceito clássico de locação comercial.É exatamente nesse ponto que muitos empreendedores erram,pois acreditam que a relação é puramente de locação comercial simples. Vejamos:
A doutrina e a jurisprudência majoritárias reconhecem que o contrato de shopping center possui natureza atípica. Isso ocorre porque ele não se limita à cessão do uso do espaço físico, mas envolve uma série de prestações acessórias e organizacionais, como a definição e manutenção do tenant mix, ações de marketing coletivo, segurança, limpeza, padronização visual e gestão do fluxo de consumidores.
Nesse modelo, o lojista não contrata apenas um imóvel; ele passa a integrar um sistema empresarial organizado, no qual a atuação do empreendedor do shopping é determinante para o desempenho econômico da loja. A entrega das chaves, portanto, é apenas um dos elementos da relação jurídica.
Como advogada empresarial, minha função é garantir que essa “parceria” entre lojista e shopping seja equilibrada, protegendo o fundo de comércio e a marca do cliente diante da supremacia econômica dos grandes grupos administradores.
É nesse contexto que se aplica o chamado princípio da especialidade. O shopping center funciona como um verdadeiro organismo econômico vivo, baseado na interdependência entre as operações. O sucesso de uma loja de sapatos, por exemplo, depende da presença estratégica de lojas de vestuário, de uma praça de alimentação atrativa, de serviços complementares e de um fluxo constante de consumidores.
1 O princípio da especialidade e a lógica do shopping center
Essa lógica sistêmica justifica a adoção de cláusulas que, em contratos de locação tradicionais, poderiam ser consideradas excessivas ou até abusivas, como restrições de atividade, padronização de fachadas, regras de funcionamento, cláusulas de raio e contribuições obrigatórias para fundos de promoção.
A atipicidade do contrato não afasta a incidência dos princípios contratuais, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio econômico, mas permite uma flexibilização interpretativa, compatível com a complexidade do empreendimento. Em outras palavras, o que seria desproporcional em uma locação comum pode ser juridicamente legítimo no contexto específico de um shopping center.
Assim, compreender a natureza jurídica desses contratos é essencial para a correta análise de seus riscos e oportunidades. Tratar o contrato de shopping center como uma locação pura é ignorar a sua lógica econômica própria e os efeitos jurídicos decorrentes da integração do lojista a um empreendimento coletivo.
2. A “Res Sperata” ou Cessão de Direito de Uso (CDU)
A Res Sperata — termo em latim que significa “coisa esperada” — representa um dos pilares mais controversos da estrutura financeira dos Shopping Centers. Trata-se de uma retribuição paga pelo lojista, geralmente no ato da assinatura da proposta de reserva, para garantir o seu ingresso no ecossistema planejado pelo empreendedor.
Diferente do aluguel, que remunera a fruição mensal do espaço físico, a Res Sperata remunera a expectativa de lucro e o acesso à infraestrutura técnica, ao marketing e, principalmente, ao fluxo de consumidores que o shopping promete atrair.
- O que você deve analisar: O valor é justo frente ao fluxo de pessoas prometido? Em caso de rescisão antecipada por culpa do shopping (ex: baixa vacância extrema), cabe a devolução proporcional da CDU?
- Visão Societária: No balanço da empresa, a CDU deve ser tratada como um ativo intangível amortizável. Como advogada, sua função é garantir que o contrato preveja hipóteses de restituição em caso de descumprimento do “projeto técnico” do shopping.
3. A estrutura de custos: aluguel mínimo vs. aluguel percentual
A lógica financeira dos contratos de shopping centers se sustenta na chamada dualidade do aluguel, mecanismo que busca equilibrar os interesses do empreendimento e do lojista. Ao mesmo tempo em que o shopping garante uma receita mínima, ele também participa do crescimento do faturamento das operações instaladas.
3.1 Aluguel mínimo (MAM): previsibilidade com impacto inflacionário
O Aluguel Mínimo Mensal (MAM) representa o valor base da locação, devido independentemente do desempenho da loja. Trata-se de um custo fixo, normalmente atualizado anualmente por índices inflacionários, como o IGP-M ou o IPCA.
Do ponto de vista jurídico e financeiro, é essencial analisar não apenas o valor inicial, mas também o indexador adotado. Índices mais voláteis podem gerar aumentos abruptos e comprometer a previsibilidade do fluxo de caixa, especialmente em contratos de longa duração.
3.2 Aluguel percentual: participação direta no faturamento
O aluguel percentual incide sobre o faturamento bruto da loja, geralmente em patamares que variam entre 5% e 10%, conforme o segmento e o poder de barganha do lojista. A regra contratual costuma prever que será devido o maior valor entre o aluguel mínimo e o percentual, funcionando como uma espécie de “gatilho” de crescimento para o shopping.
Na prática, isso significa que, à medida que a operação se torna mais lucrativa, o custo locatício acompanha essa evolução. O shopping cresce junto com o lojista, compartilhando os resultados positivos do negócio.
3.3 O ponto de equilíbrio: quando crescer exige cautela
É justamente nesse ponto que reside o ponto de equilíbrio contratual. O lojista precisa compreender que crescimento de faturamento não implica, necessariamente, aumento proporcional de lucro, sobretudo quando o aluguel percentual passa a superar o aluguel mínimo.
Por essa razão, é vital negociar, desde a origem do contrato, as exclusões do conceito de faturamento bruto. Devem ser claramente afastados valores que não ingressam efetivamente no caixa, como vendas canceladas, trocas, devoluções, impostos retidos, descontos compulsórios, taxas de cartões e, quando aplicável, vendas realizadas por canais externos.
A ausência dessas exclusões pode levar o lojista a pagar aluguel sobre receitas meramente contábeis, distorcendo a relação econômica do contrato e comprometendo a rentabilidade da operação.
Negociar bem essa estrutura não é buscar vantagem indevida, mas assegurar que o crescimento do negócio seja sustentável e juridicamente equilibrado para ambas as partes.
4. Encargos comuns e fundo de promoção: a caixa-preta
Um dos principais fatores de insucesso financeiro de lojistas em shopping centers não está no valor do aluguel em si, mas nos chamados encargos “extra-aluguel”. Esses custos, muitas vezes subestimados na fase pré-contratual, podem comprometer a margem do negócio e inviabilizar a operação no médio prazo.
4.1 Coeficiente de Rateio de Gastos (CRG): quando o pequeno paga mais
O Coeficiente de Rateio de Gastos (CRG) define quanto cada lojista deve contribuir para as despesas comuns do shopping, geralmente com base na metragem quadrada da loja. Em tese, trata-se de um critério objetivo e proporcional. Na prática, contudo, o modelo costuma gerar distorções relevantes.
Lojas âncoras — que ocupam grandes áreas e atraem fluxo — frequentemente negociam coeficientes reduzidos ou tratamentos diferenciados. O resultado é que os lojistas satélites acabam arcando com uma parcela desproporcional dos custos, suportando despesas que não refletem seu real poder econômico ou volume de faturamento.
Do ponto de vista jurídico, essa prática merece análise criteriosa sob os princípios da boa-fé objetiva, equilíbrio contratual e transparência, especialmente quando o CRG não é claramente explicado ou quando suas bases de cálculo são alteradas unilateralmente ao longo da relação.
4.2 Fundo de Promoção (FPP): contribuição obrigatória, fiscalização negligenciada
O Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) é destinado ao marketing coletivo do shopping, incluindo campanhas publicitárias, eventos e ações institucionais. Embora seja uma contribuição obrigatória para os lojistas, a sua gestão costuma ser marcada por baixa transparência.
Muitos lojistas desconhecem que possuem direito legal à prestação de contas desses valores, bem como à auditoria da aplicação dos recursos. Esse direito pode ser exercido de forma individual ou, de maneira mais eficaz, por meio das associações de lojistas, que possuem legitimidade para fiscalizar, exigir informações e questionar eventuais desvios de finalidade.
A ausência de controle sobre o FPP transforma o fundo em uma verdadeira “caixa-preta”, na qual o lojista contribui mensalmente sem clareza sobre o retorno efetivo do investimento em termos de fluxo, visibilidade ou aumento de vendas.
Encargos comuns e fundo de promoção não são despesas acessórias; são elementos estruturais do custo de operação em shopping centers. A análise jurídica desses encargos deve ir além do valor nominal, examinando critérios de cálculo, possibilidade de revisão, dever de transparência e instrumentos de fiscalização.
5. Cláusulas restritivas: raio e exclusividade
As cláusulas restritivas nos contratos com shopping centers merecem atenção redobrada, especialmente quando envolvem operações franqueadas. Diferentemente de uma locação comercial comum, essas cláusulas impactam diretamente a estratégia de expansão da marca, a relação entre franqueado e franqueadora e, em muitos casos, a própria viabilidade econômica do negócio.
5.1 Cláusula de raio: o risco invisível para o franqueado
A cláusula de raio impede o lojista de abrir outra unidade da mesma marca dentro de uma área geográfica previamente delimitada, como um raio de 3 km ou 5 km a partir do shopping. À primeira vista, essa restrição pode parecer razoável, sob o argumento de proteção do empreendimento. No entanto, no contexto das franquias, trata-se de uma cláusula altamente sensível.
O principal risco surge quando o franqueado assume a obrigação perante o shopping, mas não detém controle sobre a expansão da marca, que permanece sob a gestão da franqueadora. Se o contrato de franquia não assegura exclusividade territorial compatível, a franqueadora pode vender outra unidade próxima, gerando concorrência direta e, ao mesmo tempo, colocando o franqueado em situação de descumprimento contratual com o shopping.
Nesse cenário, o franqueado se vê diante de um verdadeiro colapso jurídico: de um lado, o shopping exige o cumprimento da cláusula de raio; de outro, a franqueadora exerce seu direito contratual de expansão. O risco, portanto, não está apenas na cláusula em si, mas na falta de alinhamento entre o contrato de locação e o contrato de franquia.
Por isso, a análise dessas cláusulas deve ser integrada, avaliando-se sua compatibilidade com o modelo de expansão da franquia e, quando possível, negociando exceções, limites territoriais mais razoáveis ou condicionantes expressas à atuação da franqueadora.
5.2 Direito de exclusividade: proteção concorrencial dentro do shopping
Outro ponto relevante é o direito de exclusividade, que pode ser negociado para impedir que o shopping traga concorrentes diretos para o mesmo corredor ou até para o empreendimento como um todo. Diferentemente da cláusula de raio, que limita o lojista, a exclusividade impõe uma obrigação ao shopping.
A viabilidade dessa negociação depende do poder de barganha do lojista, do estágio do empreendimento e da relevância da marca para o Tenant Mix. Marcas âncoras, operações consolidadas ou conceitos inovadores tendem a ter maior capacidade de negociação.
Do ponto de vista jurídico, a exclusividade deve ser claramente delimitada, especificando quais atividades são consideradas concorrentes diretas, o espaço físico abrangido e as consequências do descumprimento. Cláusulas genéricas ou mal definidas tendem a gerar conflitos interpretativos e perda de efetividade.
Em contratos com shopping centers, cláusulas de raio e exclusividade não são meros detalhes operacionais. Elas definem quem pode crescer, onde e em que condições.
6. Auditoria de Vendas e Inspeções: o equilíbrio entre fiscalização e invasão de privacidade
A cláusula de auditoria de vendas é uma consequência direta da natureza híbrida e colaborativa do contrato de shopping center. Como parte relevante da remuneração do empreendedor imobiliário está atrelada ao aluguel percentual sobre o faturamento bruto, é legítimo que o shopping busque mecanismos para verificar a veracidade das informações prestadas pelo lojista.
Contudo, esse direito de fiscalização não é absoluto. Quando exercido de forma excessiva, desproporcional ou sem critérios claros, pode caracterizar abuso de direito, violação à privacidade empresarial e até afronta à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
6.1 . Modalidades de fiscalização adotadas pelos shoppings
Na prática, a fiscalização do faturamento costuma ocorrer por três vias principais, cada uma com impactos jurídicos distintos:
Auditoria de PDV (Ponto de Venda)
É o modelo mais comum atualmente. O shopping exige a integração do sistema de vendas da loja a softwares ou dispositivos que transmitem, em tempo real, os dados de cada operação para a administradora. Embora seja eficiente, esse método exige atenção redobrada quanto ao escopo das informações compartilhadas, sob pena de extrapolar a finalidade contratual.
Venda assistida ou fiscalização presencial (malote)
Consiste na presença física de fiscais do shopping dentro da loja ou próximos ao caixa, observando o fluxo de vendas e registrando operações. Esse formato é o mais sensível do ponto de vista jurídico, pois pode gerar constrangimento ao consumidor, interferir na dinâmica da loja e afetar diretamente o fundo de comércio do lojista.
Auditoria contábil e documental
O shopping solicita livros fiscais, notas emitidas, relatórios de vendas e extratos de cartões para cruzamento de dados. É uma modalidade legítima, desde que limitada aos documentos estritamente necessários para aferição do faturamento bruto, sem devassar a estrutura interna do negócio.
6.2 . Limites jurídicos da auditoria e a proteção de dados (LGPD)
A atuação da administradora encontra limites claros no ordenamento jurídico, e é exatamente nesse ponto que a assessoria jurídica estratégica se torna indispensável.
Vedação à invasão da privacidade empresarial
A auditoria deve se restringir ao faturamento bruto. O shopping não pode exigir acesso a margens de lucro, custos operacionais, contratos com fornecedores, políticas de preço, folha salarial ou estratégias comerciais. Essas informações constituem segredo empresarial, protegido constitucionalmente e pela legislação concorrencial.
Conformidade com a LGPD
Com a vigência da Lei Geral de Proteção de Dados, a coleta e o tratamento de informações que identifiquem o consumidor final (como CPF na nota fiscal, nome, e-mail ou telefone) exigem base legal, finalidade específica e medidas de segurança adequadas. Caso haja vazamento ou uso indevido desses dados, o lojista pode ser responsabilizado solidariamente, mesmo que a falha tenha ocorrido nos sistemas do shopping.
Preservação da operação e da experiência do cliente
A fiscalização não pode interromper a atividade empresarial nem gerar constrangimento ao público. A presença ostensiva de fiscais, especialmente em datas de grande movimento, pode afastar clientes e caracterizar dano ao fundo de comércio, abrindo espaço para discussão judicial.
6.3 . O risco da “diferença de auditoria” e das penalidades contratuais
Um dos pontos mais sensíveis desses contratos é a chamada diferença de auditoria. Caso o shopping identifique divergências entre o faturamento declarado e o apurado, as consequências costumam ser severas:
Multas punitivas elevadas
É comum a previsão de multas que variam entre 10 e 20 vezes o valor da diferença encontrada, independentemente da existência de dolo ou erro operacional.
Rescisão contratual por justa causa
A reincidência na chamada “omissão de vendas” é tratada como falta grave, podendo resultar em despejo imediato, perda do ponto comercial e ausência total de indenização, mesmo em lojas consolidadas.
Esse cenário revela um forte desequilíbrio contratual, especialmente quando os critérios de apuração não são claros ou quando o próprio método de auditoria é falho.
6.4 . Recomendações estratégicas para mitigação de riscos
Do ponto de vista jurídico e empresarial, algumas medidas são essenciais para reduzir a exposição do lojista:
Definição clara do faturamento bruto
O contrato deve especificar expressamente o que integra — e o que não integra — o faturamento, excluindo trocas, devoluções, vendas canceladas, chargebacks e impostos que não ingressam efetivamente no caixa.
Governança interna rigorosa
Manter sistemas de gestão e controle de vendas consistentes é indispensável. Em contratos de shopping center, a informalidade operacional é um risco jurídico grave.
Direito à contestação e à “auditoria da auditoria”
O lojista não é parte passiva. Caso identifique métodos imprecisos, softwares falhos ou critérios arbitrários, tem o direito de contestar tecnicamente os resultados e exigir revisão dos procedimentos adotados pelo shopping.
Em síntese, a auditoria de vendas deve ser compreendida como um instrumento de equilíbrio econômico do contrato — e não como uma ferramenta de coerção. Quando bem delimitada, protege ambas as partes; quando abusiva, torna-se uma fonte relevante de litígios e prejuízos ao lojista.
7.Os principais riscos jurídicos nos contratos com shopping centers
A celebração de contratos com shopping centers costuma ser apresentada como uma oportunidade segura de posicionamento de marca e acesso a um fluxo qualificado de consumidores. No entanto, sob a ótica jurídica, trata-se de uma relação contratual assimétrica, na qual os maiores riscos, em regra, recaem sobre o lojista. A seguir, destaco três pontos críticos que merecem atenção especial.
1. Assimetria de informações e a “proposta de reserva”
O primeiro grande risco está na assimetria de informações. É comum que o lojista receba uma chamada “proposta de reserva” e seja instado a pagar a Res Sperata como condição para garantir o ponto comercial, muitas vezes antes mesmo de ter acesso completo à Escritura de Normas Gerais do Shopping.
Esse documento, frequentemente negligenciado na fase inicial da negociação, é justamente onde se concentram as cláusulas mais sensíveis da relação: penalidades, limitações operacionais, obrigações acessórias, regras de funcionamento, hipóteses de rescisão e transferência, além de restrições à atividade empresarial. Ao efetuar pagamentos relevantes antes da leitura e análise técnica desse instrumento, o lojista assume riscos jurídicos que, posteriormente, podem se mostrar irreversíveis.
Do ponto de vista contratual, essa prática fragiliza a posição do empreendedor e pode configurar violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, especialmente quando o shopping cria um ambiente de urgência que inviabiliza uma análise jurídica adequada.
2. O risco da vacância e o descumprimento do projeto técnico
Outro ponto recorrente é o chamado risco da vacância. O shopping é comercializado com base em um Tenant Mix atrativo, geralmente ancorado por marcas consolidadas e pela promessa de alta taxa de ocupação. Contudo, na data da inauguração ou nos primeiros meses de operação, não é raro que uma parcela significativa das lojas permaneça vazia.
Contratualmente, os instrumentos costumam blindar o shopping contra a vacância, afastando qualquer responsabilidade por frustração de expectativa de faturamento do lojista. Ainda assim, do ponto de vista jurídico, é possível discutir o descumprimento do projeto técnico e comercial originalmente apresentado, sobretudo quando o Tenant Mix foi elemento determinante para a decisão de contratar.
Nesses casos, a discussão não se limita ao resultado financeiro, mas à quebra da base objetiva do negócio, uma vez que o empreendimento entregue não corresponde àquele que foi efetivamente ofertado ao lojista durante a fase pré-contratual.
3. A cláusula de raio e o impacto na estratégia societária
Para empresários e franqueados, a chamada cláusula de raio representa um risco que vai além da locação: trata-se de um risco societário e estratégico. Ao aceitar uma restrição territorial — por exemplo, um raio de 5 km — o lojista se compromete a não instalar unidade própria ou da mesma marca dentro dessa área.
Na prática, essa cláusula pode engessar o crescimento do negócio, impedindo a expansão para regiões estratégicas da cidade, mesmo quando há demanda comprovada. Em operações de franquia, o problema se agrava, pois a cláusula de raio do shopping pode conflitar diretamente com o plano de expansão da franqueadora ou com futuras oportunidades de novos pontos comerciais.
Sob o ponto de vista jurídico, é fundamental avaliar a proporcionalidade e a razoabilidade dessa restrição, bem como sua compatibilidade com o modelo de negócio da empresa. Uma cláusula de raio excessiva pode representar limitação indevida à livre iniciativa e comprometer o valor econômico da marca no longo prazo.
O Papel da Advocacia Preventiva nos contratos de locação comercial de Shopping Center
O contrato de shopping center não é um “contrato padrão” que se assina sem ler. Ele é o esqueleto financeiro de uma operação que pode durar décadas. A análise por um advogado que entende do assunto garante que o negócio não nasça com uma data de validade imposta por cláusulas leoninas.
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